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Apr 11, 2023

Torres: Entwickler, die Industrielager im oberen RGV bauen, verdienen eine Senkung der Grundsteuer

MCALLEN, Texas – Ein bekannter Zollagent im Rio Grande Valley sagt vor Ort

MCALLEN, Texas – Ein bekannter Zollagent im Rio Grande Valley sagt, dass lokale Städte die Grundsteuern senken sollten, um Entwicklern und Investoren beim Bau von Industrielagern zu helfen.

Jorge A. Torres, Präsident und Gründer von Interlink Trade Services, sagt, dass lokale Banken auch helfen könnten, indem sie die Zinssätze für Investoren senken, die sich Geld für den Bau von Lagerhäusern leihen.

Torres äußerte seine Besorgnis vor dem Publikum bei einem kürzlichen Mittagessen, das von der Anwaltskanzlei Atlas, Hall & Rodriguez in McAllen veranstaltet wurde. Einer der Hauptredner war Carlos Telles, erster Vizepräsident Makler im CBRE-Büro in McAllen. Telles sprach über den Mangel an Industrielagern im Obertal.

Der Rio Grande Guardian International News Service interviewte Torres nach Ende der Veranstaltung. Er sagte:

„Wie Carlos erwähnte, gibt es in unserer Region nicht genügend Lagerflächen. Wir haben bereits darüber gesprochen. Und die Grundpreise sind aufgrund des Platzmangels hoch. Es ist ein Grundgesetz von Angebot und Nachfrage.“

Laut Keith Patridge, Präsident und CEO der McAllen Economic Development Corporation, wird der Mangel an Industrielagerflächen immer akuter. Bei einem kürzlich von der McAllen Citizens League veranstalteten Mittagessen sagte Patridge, dass die Leerstandsquote im Großraum McAllen bei rund 1,3 Prozent liege und die Leerstandsquote bei Industriegebäuden der Klasse A praktisch alle bei 0,08 Prozent liege.

In seinem Interview mit dem Guardian sagte Torres, dass Entwickler von Industrielagern im oberen Tal von gestiegenen Baukosten, hohen Zinssätzen und Grundsteuern hart getroffen würden.

„Wir haben das, was wir das Dreifache Netto nennen, das sind die Kosten für Versicherung, Steuern und Instandhaltung einer Immobilie. Und davon sind meiner Meinung nach 90 Prozent Grundsteuern. Wir sprechen von 12 Cent, 13.“ Also addiert man das zu einer Miete von 70 Cent plus Unterhalt; wir reden also von etwa 1 US-Dollar und kommen damit in den 90-Cent-Bereich.“

Torres sagte, Unternehmen, die im oberen Tal pachten, seien es gewohnt, einen dreifachen Nettozins von 38 bis 42 Cent pro Quadratfuß zu haben.

„Also, jetzt werden wir diese Miete verdoppeln? Viele Unternehmen wollen sich nicht dazu verpflichten, langfristige Verträge oder Mietverträge für diese Fläche abzuschließen. Das ist also ein weiteres Problem, das wir für Entwickler haben, die Unsicherheit. Wie viel kosten wir.“ „Wir werden bauen und wie viel werden wir investieren? Und wie lange wird es dauern, bis sich die Investition amortisiert?“ Sagte Torres.

„Wir brauchen irgendeine Art von Unterstützung, insbesondere bei der Grundsteuer. Ich weiß, dass die Zinssätze irgendwann sinken werden. Aber die Grundsteuer ist ein Bereich, bei dem wir die Regierung gerne unterstützen würden, insbesondere den Landkreis.“ und Stadtverwaltungen.“

Aufgrund des zunehmenden Handels mit Mexiko möchte Torres ein eigenes Industrielager bauen. Auf die Frage, ob er und andere Entwickler ihre Bedenken gegenüber Stadt- und Kreisführern geäußert hätten, sagte Torres: „Wir haben einige vorläufige Gespräche darüber geführt, aber das ist ein Thema, das beim nächsten Lagergipfel angesprochen wird. Die Pharr International Bridge.“ Bald findet ein weiterer Lagergipfel statt, und das sind einige der Themen, die besprochen werden. Jetzt, wo wir mit der Entwicklung beginnen wollen, wie kann uns die Regierung helfen?“

Mit der Regierung meinte Torres, er beziehe sich auf die lokale, staatliche und bundesstaatliche Ebene.

In seiner Präsentation sprach Telles von CBRE über den Bau von Industrielagern nach Maß, wohlwissend, dass die Gebäude auf dem heutigen Markt mit ziemlicher Sicherheit nach Fertigstellung gefüllt sein würden. Darauf angesprochen sagte Torres:

„Spezialgebäude gab es, wie Sie wissen, vor der Pandemie oder während der Pandemie nicht mehr. Nun scheint es logisch, dass sie kommen werden, wenn ein Spezialgebäude gebaut wird. Aber aufgrund all der Faktoren, die ich erwähnt habe, Investoren, Entwickler, sind ein wenig zögerlich. Wenn wir also diese Anreize schaffen können, wäre das der Treibstoff für die Entwicklung der Entwickler.“

Und diese Anreize sollten Senkungen der Grundsteuer sein, wurde Torres gefragt.

„Senkungen der Grundsteuer und eine Art finanzielle Erleichterung im Sinne der Zinssätze, und ich weiß, dass die Banker daran arbeiten, und vieles davon liegt außerhalb ihrer Verantwortung. Aber das werden wir innerhalb eines Jahres oder so sehen.“ Die Zinssätze werden sinken, sodass das vielleicht kein so großer Faktor mehr sein wird. Aber die Grundsteuern und ein Teil des Inflationsdrucks auf Materialkosten und Arbeit sind da.“

Torres wurde mitgeteilt, dass ein Großteil des Nearshoring im Norden Mexikos derzeit in Nuevo León und nicht in Tamaulipas stattfindet. Der Hauptnutznießer davon in Südtexas wäre also Laredo und nicht das Valley.

Torres antwortete: „Es ist kein Geheimnis, dass wir etwas verpassen. Deshalb müssen wir als Region, im gesamten Rio Grande-Tal, daran arbeiten, alle EDCs zusammenzubringen. Ich weiß, dass dazu Treffen im Gange sind. Das haben wir jetzt.“ die Donna-Brücke, die Erweiterung der Pharr-Brücke, die Anzalduas-Brücke. Wir haben also drei Brücken, die bald kommerziell genutzt werden, und eine davon (Pharr) ist bereits kommerziell und wird erweitert.

„Wir haben also viel mehr zu bieten als andere Städte in Südtexas. Wir müssen irgendwie zusammenkommen und für unsere Region werben, denn leider leistet der Bundesstaat Tamaulipas keine so gute Arbeit, und das möchte ich sagen.“ Im Vordergrund ist mir das egal. Um für die Region Werbung zu machen, müssen wir das aufgreifen und mitmachen.

Auf die Frage, ob der Termin des nächsten Industrial Warehouse Summit bekannt gegeben wurde, antwortete Torres, noch nicht. „Ich weiß, dass Luis Bazan (Direktor der Pharr International Bridge) daran arbeitet.“

Auf die Frage, wann er sein nächstes internationales Handels-Webinar in Zusammenarbeit mit McAllen EDC veranstalten werde, sagte Torres: „Wir werden wahrscheinlich noch vor Ende des Jahres eines haben. Wir blicken wahrscheinlich auf den September-Zeitrahmen. Das tun wir.“ darauf warten, dass etwas passiert.

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